Alternatywne scenariusze dla rynku nieruchomości

Najbardziej prawdopodobny scenariusz dla rynku nieruchomości na najbliższe lata, to dalsze wzrosty cen, po których w pewnym momencie przyjdzie zakończenie boomu i łagodne przejście do spowolnienia. Historia nie raz jednak pokazała, że czasami sytuacja idzie w zupełnie nieoczekiwanym kierunku. Expander prezentuje więc alternatywne scenariusze, w których z jednej strony możliwe są dalsze silne wzrosty cen mieszkań, które doprowadzą do tego, że za 10 lat będą one aż o 80% wyższe niż dziś. Druga alternatywa to zapaść na rynku, która w najbliższych latach obniży ceny mieszkań w niektórych miastach o kilkadziesiąt procent.

Scenariusz bazowy

Mieszkania drożeją już od 6 lat. Ceny transakcyjne w dużych miastach są już o ok. 30% wyższe niż w 2013 r. Rynek nieruchomości jest jednak cykliczny, co oznacza, że w którymś momencie sytuacja się odwróci i ceny zaczną spadać. Może wywołać to spowolnienie gospodarcze, wzrost stóp procentowych, zmiany demograficzne lub jeszcze inna przyczyna. Pewne jest jedynie to, że ceny nie będą rosły w nieskończoność. Główne pytanie brzmi - czy to już jest szczyt czy też ceny będą rosły jeszcze przez kilka lat zanim boom się skończy?

Scenariusz alternatywny - ceny spadną o kilkadziesiąt procent

Największe zagrożenia dla rynku nieruchomości to wzrost stóp procentowych i drastyczne zmniejszenie się popytu. Jeśli chodzi o stopy procentowe, to w ostatnich latach przyzwyczailiśmy się do tego, że są one bardzo niskie. W Europie Zachodniej obowiązują wręcz ujemne stopy procentowe, które powodują dziwne sytuacje, w których np. bank płaci odsetki osobie, która zaciągnęła kredyt.

A co jeśli za kilka lat okaże się, że wcale nie żyjemy w "zupełnie innych czasach" i że tak niskie stopy procentowe wcale nie są "nową normalnością". Gdyby np. wojny handlowe, walutowe lub konflikty zbrojne doprowadziły do znaczącego wzrostu inflacji, to mogłoby się okazać, że stopy procentowe będą musiały istotnie wzrosnąć. To spowodowałoby drastyczny wzrost rat kredytowych i spadek dostępności kredytów hipotecznych. W rezultacie zyski z inwestycji w mieszkania na wynajem mogą okazać się niższe niż ze zwykłej lokaty bankowej. W takiej sytuacji właściciele takich mieszkań zapewne chcieliby się ich pozbyć, ale niewielu będzie chciało je kupić m. in. dlatego, że kredyty hipoteczne staną się drogie i trudno dostępne. To z kolei spowodowałoby, że ceny mieszkań w kilka lat mogłyby spaść o kilkadziesiąt procent.

W Polsce duży zagrożeniem dla rynku nieruchomości jest też demografia. Obecnie mieszkania zaczynają kupować osoby urodzone w latach 90-tych. Wtedy rodziło się jednak znacznie mniej dzieci niż w latach 80-tych. W ciągu najbliższych 10 lat aż o 30% (z 5,8 mln pod koniec 2018 r. do ok. 4 mln pod koniec 2028 r.) skurczy się liczba Polaków w wieku 25-35 lat. Tymczasem ta grupa  zaciąga najwięcej kredytów hipotecznych. Jednocześnie w niedalekiej przyszłości będą umierały liczne roczniki wyżu powojennego, po których zostaną przecież mieszania. Za 10 lat liczba osób w wieku 70-79 lat wzrośnie aż o 96% (z 2,6 mln do 5,1 mln).




Gdyby dodatkowo w tym czasie spadł napływ imigrantów lub gdyby wyjechało część z tych, którzy już u nas są, to popyt na mieszkania w najbliższych latach może drastycznie spaść. To odbiłoby się również na rynku najmu. Pamiętajmy, że w ostatnich latach mnóstwo mieszkań przeznaczono do wynajmu, gdyż jest to obecnie bardzo zyskowna inwestycja. W sytuacji braku najemców część takich mieszkań zostałaby wystawianych do sprzedaży. Jednocześnie sprzedawane byłyby coraz liczniejsze mieszkania po osobach starszych. Przy niewielkiej liczbie młodych i emigrantów skończyłoby się to znacznym spadkiem cen mieszkań. Gdyby jednocześnie wzrosły stopy procentowe, to spadki cen mogłyby być drastyczne, szczególnie w tych miastach, które najszybciej będą tracić mieszkańców.

Scenariusz alternatywny - ceny mieszkań wzrosną o 80%

Oczywiście prawdopodobny jest też zupełnie inny scenariusz, w którym wzrosty cen, które w ostatnim czasie obserwowaliśmy to dopiero początek. Stopy procentowe jeszcze przez wiele lat mogą pozostać na bardzo niskim poziomie. Problemy demograficzne możemy częściowo zażegnać nadal przyciągając imigrantów. Aby to osiągnąć być może zaczniemy części z nich oferować prawo stałego pobytu czy obywatelstwo. Stopniowo będą się oni bogacić i będzie ich stać na wyniesienie się z wynajmowanych pokoi do własnych mieszkań. Zapewne będą oni osiedlać się w największych i najszybciej rozwijających się miastach, co może sprawiać, że popyt na mieszkania utrzyma się w nich na wysokim poziomie.

Jeśli jednocześnie nadchodzące spowolnienie gospodarcze będzie łagodne i krótkotrwałe, to w najbliższych latach nadal dość szybko mogą rosnąć wynagrodzenia. Goniąc zachód pod względem płac powinniśmy pamiętać, że jednocześnie gonimy ich pod względem poziomu cen. Gdyby przez najbliższe 10 lat pensje rosły średnio o 6% rocznie, to w sumie po tym okresie byłyby o 79% wyższe niż dziś. Wraz z nimi, w podobnym tempie, mogłyby rosnąć ceny mieszkań. W ostatnim czasie drożeją one nawet mocnej niż pensje. Może się więc okazać, że za 10 lat ceny mieszkań w dużych miastach będą o ponad 80% wyższe niż dziś.

Jak wyglądałyby ceny mieszkań za 10 lat przy ich wzroście o 6% rocznie




Przyszłość może wyglądać zupełnie inaczej niż to sobie dziś wyobrażamy. Bardzo trudno jest przewidzieć ile będą kosztowały mieszkania w Polsce za 10 lat, gdyż wpływa na to mnóstwo czynników, z których wiele jest nieprzewidywalnych. Każdy musi więc indywidualnie ocenić czy wstrzymywać się z kupnem i czekać na niższe ceny czy też kupować jak najszybciej, żeby uniknąć kolejnych podwyżek. Osobiście uważam, że jeśli ktoś myśli o zakupie mieszkania i znajdzie takie, które spełnia wszystkie jego wymagania i jednocześnie cena jest taka, że go na nie stać, to lepiej nie czekać. Nawet jeśli w przyszłości będzie taniej, to może się okazać, że nie znajdziemy już takiego lokalu, który będzie nam w pełni odpowiadał.

Jarosław Sadowski
Główny analityk Expander Advisors

REKLAMA

Kalendarz Wydarzeń / Koncertów / Imprez we Wrocławiu

kiedy
2019-09-23 20:00
miejsce
Czarny Kot, Wrocław, Ruska 47/48A
wstęp biletowany
kiedy
2019-09-23 20:30
miejsce
Vertigo Jazz Club &...
wstęp biletowany
kiedy
2019-09-24 20:00
miejsce
Stary Klasztor, Wrocław, Purkyniego 1
wstęp biletowany
kiedy
2019-09-24 20:00
miejsce
Stary Klasztor, Wrocław, Purkyniego 1
wstęp biletowany




Szanowny Czytelniku!

Przypominamy podstawowe informacje z zakresu przetwarzania danych dostarczanych przez Ciebie podczas korzystania z naszych serwisów.
Zamykając ten komunikat (kliknięcie w przycisk "Przejdź Dalej" lub "X"), zgadzasz się na wskazane poniżej działania.


Stosowanie plików cookies i innych technologii

Wraz z naszymi partnerami stosujemy pliki cookies (ciasteczka) i inne pokrewne technologie, które mają na celu:
- Zapewnienie bezpieczeństwa podczas korzystania z naszych stron
- Ulepszenie świadczonych przez nas usług poprzez wykorzystanie danych w celach analitycznych i statystycznych
- Poznanie Twoich preferencji na podstawie sposobu korzystania z naszych serwisów
- Wyświetlanie spersonalizowanych reklam, które odpowiadają Twoim zainteresowaniom

Zakres wykorzystywania plików cookies możesz określić w ustawieniach Twojej przeglądarki. Bez wprowadzenia zmian ustawień, informacje w plikach cookies mogą być zapisywane w pamięci Twojego urządzenia.


Administratorzy danych

Administratorem tych danych jesteśmy my, czyli Twoje-Miasto Sp. z o.o., ul. Legionów 57A 86-300 Grudziądz jak również nasi Zaufani Partnerzy z którymi współpracujemy. Najczęściej ta współpraca ma na celu dostosowywanie reklam, które widzisz na naszych stronach do Twoich potrzeb i zainteresowań oraz wykonywanie różnych badań mających na celu polepszanie usług internetowych i dostosowywanie ich do potrzeb użytkowników. Szczegółowe informacje dotyczące administratorów znajdują się w Polityce Prywatności.


Jak wykorzystujemy Twoje dane

W ramach świadczonych przez nas usług staramy się wyświetlać reklamy odpowiadające Twoim zainteresowaniom, które dotyczą naszych produktów oraz produktów klientów korzystających z naszych usług reklamowych (marketing bezpośredni). W tym celu wykorzystujemy informacje zapisywane w plikach cookies, które otrzymujemy podczas korzystania z naszych stron. Nasze działania podejmowane są zgodnie z obowiązującym prawem w ramach tzw. uzasadnionego interesu administratora danych, ponieważ chcemy, by wszystkie nasze usługi, w tym wyświetlane reklamy, były najlepiej dopasowane do potrzeb użytkownika.


Wykorzystywanie Twoich danych przez naszych partnerów

Podobne działania w celach marketingowych podejmują nasi Zaufani Partnerzy, którym udostępniamy powierzchnię reklamową na naszych stronach. Wśród Zaufanych Partnerów znajdują się dostawcy technologii reklamowej, sieci reklamowe, domy mediowe, agencje interaktywne oraz reklamodawcy.
Nasi partnerzy gromadzą i wykorzystują informacje określające Twój sposób korzystania z naszych serwisów. Dzięki temu wyświetlają reklamy najbardziej dopasowane do uzyskanych informacji oraz udostępniają je innym podmiotom wyświetlającym lub zlecającym reklamę w Internecie.
W związku z reformą prawa ochrony danych osobowych nasi partnerzy potrzebują Twojej zgody na działania, których dokonują na naszych stronach. W przypadku jej udzielenia nasi partnerzy będą mogli, w ramach uzasadnionego interesu, wykorzystać Twoje informacje także dla celów analitycznych służących ocenie skuteczności podejmowanych działań marketingowych.
Pamiętaj, że ewentualna zgoda jest Twoją dobrowolną decyzją, natomiast brak jej udzielenia może wpłynąć na Twój komfort korzystania z naszych serwisów. Reklamy nieodpowiadające zainteresowaniom użytkownika są nie tylko nieatrakcyjne, ale i drażniące dla odbiorcy.

Zgodę możesz udzielić poprzez zamknięcie tego komunikatu (kliknięcie w przycisk "Przejdź do serwisu" lub "X"). Udzieloną zgodę możesz w każdej chwili wycofać, co jednak nie będzie równoznaczne z tym, że korzystanie z tych informacji do czasu wycofania zgody było niezgodne z prawem.


Jakie masz prawa?

Masz pełne prawo do zgłoszenia podmiotowi wykorzystującemu Twoje dane osobowe żądania dostępu do tych informacji, ich poprawiania, usunięcia lub ograniczenia przetwarzania. Pamiętaj jednak, że nie w każdym przypadku możliwe jest zrealizowanie Twoich praw w odniesieniu do informacji zapisanych w plikach cookies.

Więcej szczegółów znajdziesz w naszej Polityce Prywatności.

email:
hasło:
 
bezpieczne logowanie SSL
zapomniałem hasła | zarejestruj się